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임대차 계약시 임차인의 권리조건과, 경매시 임차인의 대처법life : love : atitude 2017. 12. 20. 16:15
일반적으로 주택임대차 계약 시...
임대인의 일반적 권리와 임차인의 보증금 회수와 관련해서 권리를 주장할 수 있는 조건 에 대해 알아보자.
1. 임대인의 권리
주택 임대차 계약을 하게 되면 임대인에게는
① 계약시 약정한 보증금과 월세를 받을 권리가 생기게 되고,
임차인이 2개월 이상 월세를 연체하게 되면 해제가능한 권리가 있다.
② 또한, 임대차 계약이 만료가되면 원상복귀를 요구할 수 있는 권리도 있다.
2. 그럼 임차인의 권리는?
: 임대차 계약한 그 물건(ex.집)을 계약 만료일까지 사용할 수 있는 권리가 생긴다.
㈀ 이 권리는 임대인인 소유주가 바뀌어도 유지가 되는데, 그 권리를 주장할 때 조건이 있다.
대항력 조건 을 갖추어야한다.- 주택인도와 전입신고 후 그 날 24시가 지나야 효력이 발생한다.
㈁ 임대차 기간은 기본 2년을 보장 한다(계약을 1년만 했더라도 2년까지 살 수 있다는 말씀!!)
㈂ 묵시적 갱신 이라하여 계약기간 만료일까지 임대인이 계약변경 조건을 통지하지 않았을 경우
자동갱신되어 2년을 같은 조건으로 사용할 수 있다.
♣참고로, 임대차계약을 완료하고자 할때는 만기일 전 3개월부터 1개월전까지 임대인에게 이 사실을 통지해야한다.
(내용증명을 보내놓으면 좋다-특히 전세가격이 하락할 경우^^;)
그런데!!!!!!
임차로 살던 집이 경매 가 되었을 경우,
그 집에 거주하던 임차인이 보증금 회수를 위해 우선변제권 을 주장할 수 있는 조건에 대해 추가로 알아보자.
서울의 경우- 소액임차인(보증금 1억이하)인 경우 최우선변제로 ₩34,000,000원까지 최우선보장 받을수 있다.~
소액임차인이 아닌경우(전세입자 포함)에는 위에서 얘기한 대항력에 확정일자 까지 받아두어야 한다.
(이래서 이사가면 기본적으로 주민센터에 가서 주소이전하고 확정일자를 받는 거였어요~~~^^)
소액임차인인 아닌경우는 이 확정 일자로 다른 담보물권자나 근저당권자 등등과 빠른 날짜 순서대로 배당순위를 정해게 됩니다.
[소액임차인인 아닌자...란? 보증금이 1억을 초과하는 전월세 계약자를 말합니다-서울에서^^]
여기서 추가로 소액임차인 도 최우선변제 받은 ₩34,000,000원을 제외한 남은 보증금 도 같은 방법(확정일자)으로 배당순위에 참여할 수 있다.
☞ 임대차 보증금의 권리는 채권이므로 일반적으로는 담보물권에 순위가 밀리게 되어 있는데, 이 대항력+확정일자 로 동등한 권리를 가지게 되는것이죠~~~요것이 그 유명하고 강력한 임대차 특별법 입니다^^
그러나~!!!!!!
주의할 점이 있습니다. 경매의 경우는 경매개시결정이 되고나면 매각기일전 종기일이 결정되는데,
반드시 종기일 전에 신청서로 신청을 해야 한다 는 것입니다..꼭!!
신청하지 않으면 최우선변제고 확정일자고 나발이고 아무것도 못건질 수도 있습니다...
(잘 모르겠으면 늦지않게 가까운 법무사나 변호사에게 도움받으세요^^;;)
P.S: 아는것이 힘입니다~!!
이러한 조건들을 알아두고 필요시 조건들을 갖추어 두면 권리를 주장할 수 있겠죠~~?
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